Czy można wynająć mieszkanie niepełnoletniego dziecka ?

Opublikowany przez: Beata Fajkus
21 stycznia 2017
0 Views

 

Skąd bierze się majątek dziecka?

Majątkiem małoletniego (dziecko do 18 roku życia) mogą być zarówno rzeczy ruchome (przedmioty np. samochód, komputer, wyposażenie pokoju itp.) jak i nieruchomości. Mogą to być rzeczy, które dziecko odziedziczyło, otrzymało w drodze darowizny lub uzyskało z tytułu odszkodowania.

Kto zarządza majątkiem dziecka?

Zgodnie z treścią art. 101 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego “Rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską”, przy czym rodzicom przysługuje jedynie zarząd majątkiem, natomiast pożytki przypadają dziecku. Do pożytków przykładowo można zaliczyć opłaty pobierane przez przedstawiciela ustawowego tytułem czynszu za wynajem mieszkania.

Zarząd majątkiem należącym do małoletniego polega na dokonywaniu różnych czynności, które dzielą się na czynności faktyczne (np. dokonywanie remontów, dokonywanie opłat związanych z nieruchomością, w tym czynszów), prawnych (zawieranie umów dotyczących nieruchomości, w tym umowy użyczenia, najmu) oraz procesowych polegających na reprezentowaniu małoletniego w postępowaniu sądowym.

Oprócz powyższego podziału czynności wykonywanych w ramach zarządu majątkiem małoletniego istnieje jeszcze jeden, mianowicie są to czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd. Podział powyższy jest niezwykle istotny z punktu widzenia skutów dokonanej czynności.

Czynności dotyczące nieruchomości małoletniego, na których dokonanie trzeba mieć zgodę sądu opiekuńczego.

Przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości oraz utrzymywaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym. Do takich czynności z pewnością zaliczają się drobne remonty, naprawy czy wymiana zużytego sprzętu. W przypadku takich czynności, przedstawiciele ustawowi małoletniego, którymi są z mocy prawa rodzice małoletniego, dokonują ich według swojej oceny, samodzielnie.

Natomiast jeżeli chodzi chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd, niestety ustawodawca nie wypowiedział się konkretnie o jakie czynności chodzi. Należy zatem posiłkować się linią orzeczniczą sądów oraz literaturą, zgodnie z którą do czynności takich zalicza się zbycie nieruchomości, obciążenie nieruchomości, dokonanie jej podziału, ustanowienie odrębnej własności lokalu, zmianę przeznaczenia nieruchomości bądź jej części. Niewątpliwie do zakresu czynności przekraczających zwykły zarząd należy również wynajęcie mieszkania potencjalnemu najemcy.

Jeżeli już ustalimy, iż czynność, którą zamierzamy wykonać w imieniu małoletniego,  należy do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością, konieczne będzie wystąpienie z odpowiednim wnioskiem do sądu opiekuńczego i uzyskanie zgody sądu. Sąd opiekuńczy wydaje zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd w formie postanowienia w postępowaniu nieprocesowym. W postępowaniu sąd bada przede wszystkim to czy zamierzona czynność jest zgodna z dobrem dziecka. Ponadto sąd będzie zmierzał do zachowania substancji majątku dziecka, zatem przykładowo sprzedaż mieszkania należącego do dziecka będzie wymagała mocnego uzasadnienia. Przykładowo takim uzasadanieniem mogą być koszty poniesione w związku z utrzymaniem nieruchomości przez przedstawicieli ustawowych małoletniego czy spłata długów obciążających mieszkanie.

Należy pamiętać o możliwych konsekwencjach błędnej kwalifikacji czynności dotyczących nieruchomości małoletniego, którymi jest nieważność czynności prawnej. A zatem czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością dokonana bez zgody sądu powoduje jej nieważność, która nie może zostać w żaden sposób konwalidowana ani potweirdzona post factum  przez małoletniego czy nawet sąd opiekuńczy.

Co z tą umową najmu?

Umowa najmu niewątpliwie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłych czynności zarządu, a zatem przed faktycznym wynajęciem mieszkania, którykolwiek z rodziców dziecka – przedstawicieli ustawowych – winien złożyć do sądu opiekuńczego wniosek o wyrażenie zgody na wynajmowanie mieszkania. Co ważne umowę najmu będzie można zawrzeć dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia sądu wyrażającego zgodę na wynajem. W innym przypadku umowa najmu będzie nieważna !!!

Co z czynszem?

Jak już wspominano na początku artykułu, wszelkie pożytki generowane przez nieruchomość należącą do małoletniego, zasilają majątek dziecka. Nie można ich zatem swobodnie przeznaczyć na cele związane z potrzebami rodziny. Takie rozwiązanie jest do przyjęcia tylko w przypadku uzyskania zgody sądu na dokonanie takiej czynności.

Należy bowiem pamiętać, iż wprawdzie na rodzicach małoletniego nie ciąży prawny obowiązek składania rachunków z zarządu w trakcie wykonywania zarządu, jednakże należy mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 105 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego po ustaniu zarządu rodzice są obowiązani oddać dziecku lub ustanowionemu przedstawicielowi ustawowemu zarządzany przez nich majątek. Na żądanie dziecka lub jego przedstwiciela ustawowego, zgłoszone przed upływem roku od ustania zarządu, rodzice obowiązani są złożyć rachunek z zarządu majątkiem. Sąd opiekuńczy nie ingeruje jednakże w końcowy rachunek z zarządu, chyba że zarząd nad majątkiem sprawuje inny niż rodzic opiekun.

Autorem wpisu jest mecenas Anna Skorupa – partner w Kancelarii Radców Prawnych Budziaszek, Skorupa Spółka partnerska  mieszcząca się przy ul. Żwirki i Wigury 7, 43-190 Mikołów

Komentarze

Beata Fajkus

Powiązane artykuły

25.04.2017

Opłata planistyczna – co to takiego ?

Zdarza się, iż właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości  zbywa nieruchomość i zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty...
CZYTAJ WIĘCEJ
14.02.2017

Sprzedaż odziedziczonego domu

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Zdarza się, iż niespodziewanie – wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, k...
CZYTAJ WIĘCEJ
28.01.2017

Brak dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącyc...
CZYTAJ WIĘCEJ