Sprzedaż odziedziczonego domu

Opublikowany przez: Beata Fajkus
14 lutego 2017
0 Views

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Zdarza się, iż niespodziewanie – wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, którą nie jesteśmy zainteresowani i chcemy ją zbyć.

Zgodnie z kodeksem cywilnym spadek nabywa się z chwilą otwarcia spadku tj. z chwilą śmierci spadkodawcy. Aby mieć możliwość dokonania rozporządzenia nieruchomością, którą odziedziczyliśmy konieczne jest dokonanie niezbędnych formalności tj. uzyskania w postępowaniu sądowym prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub otrzymania sporządzonego u notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. Decyzja o wyborze formy dokumentu należy do spadkobierców.

Sprawa jest prosta, jeśli jesteśmy jedynym spadkobiercą odziedziczonej nieruchomości wówczas sami decydujemy o jej sprzedaży. Sprzedaż jest możliwa już po uzyskaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia bowiem posiadamy nieograniczone prawo do rozporządzenia majątkiem.

Jeśli w wyniku spadkobrania nabyliśmy tylko udział w spadku aby doszło do sprzedaży oddziedziczonej nieruchomości niezbędne jest przeprowadzenie działu spadku.

Przykładowo jeśli jest czterech spadkobierców, którzy dziedziczą spadek w częściach równych, a majątek spadkowy obejmuje tylko nieruchomość, to każdy spadkobierca ma udział w danej nieruchomości w wysokości 1/4. Stąd jeżeli przed dokonaniem działu spadku jeden ze spadkobierców będzie chciał sprzedać przysługujący mu udział, będzie musiał uzyskać uprzednią zgodę pozostałych spadkobierców na dokonanie tej czynności.

Samodzielne rozporządzanie majątkiem spadkowym, a więc bez konieczności uzyskania zgody ze strony pozostałych spadkobierców, będzie możliwe przez spadkobiercę, gdy przeprowadzony zostanie dział spadku.

Dział spadku może zostać dokonany przez zawarcie umowy pomiędzy spadkobiercami lub na mocy orzeczenia sądu.

Podejmując decyzję o szybkiej sprzedaży oddziedziczonej nieruchomości należy wziąć pod uwagę, iż będziemy musieli od tej transakcji zapłacić  znaczny podatek dochodowy od osób fizycznych.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości, która została nabyta w formie spadku jest z zasady objęty podatkiem PIT. Często podatek od sprzedaży nieruchomości mylony jest jednak przez zainteresowanych z podatkiem od spadku nieruchomości, gdzie występuje szereg ulg podatkowych.

Od podatku od spadku zwolnione jest nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia przez najbliższych członków rodziny np. małżonka, syna, córkę, pasierba, rodzeństwo itp. W tym przypadku ważne jest jednak, aby fakt otrzymania darowizny zgłosić w terminie 6 miesięcy od chwili uprawomocnienia się objęcia spadku. Po tym terminie nie ma możliwości skorzystania z podobnego zwolnienia podatkowego, a wysokość zobowiązania może wynieść od 3 do kilkunastu procent wartości spadku.

Osoby, które są objęte ulgą podatkową od spadku muszą jednak uregulować podatek od sprzedaży, o ile zdecydują się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Szczególnie istotna kwestia to określenie końca roku, od którego naliczany jest okres tych 5 lat.

W przypadku dziedziczenia nieruchomości decydującym momentem jest data śmierci spadkodawcy. Nie jest więc istotne, w którym dniu nieruchomość została faktycznie przejęta przez spadkobiercę. Spadkobierca musi wówczas zapłacić na rzecz fiskusa  podatek w wysokości 19% podstawy odliczenia podatku. Podstawą opodatkowania będzie dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztem podatkowym.

Od wskazanego podatku można jednakże się uchylić, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Przepisy prawa podatkowego stanowią bowiem, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe oznacza, że jeżeli spadkobierca przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych, może skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży, jeżeli środki otrzymane ze sprzedaży zostaną zagospodarowane na ten cel w ciągu dwóch lat od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Udokumentowane wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wydatkiem na cele mieszkaniowe jest między innymi: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne bądź spłata kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem sprzedaży odziedziczonej nieruchomości).

Autorem wpisu jest mec. Jolanta Budziaszek – partner w Kancelarii Radców Prawnych Budziaszek, Skorupa Spółka partnerska  mieszcząca się przy ul. Żwirki i Wigury 7, 43-190 Mikołów

Komentarze

Beata Fajkus

Powiązane artykuły

25.04.2017

Opłata planistyczna – co to takiego ?

Zdarza się, iż właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości  zbywa nieruchomość i zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty...
CZYTAJ WIĘCEJ
28.01.2017

Brak dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącyc...
CZYTAJ WIĘCEJ
21.01.2017

Czy można wynająć mieszkanie niepełnoletniego dziecka ?

  Skąd bierze się majątek dziecka? Majątkiem małoletniego (dziecko do 18 roku życia) mogą być zarówno rzeczy ruchome (przedmioty np. samochód, ko...
CZYTAJ WIĘCEJ