Silniejszy i słabszy skutek umowy przedwstępnej

Opublikowany przez: Beata Fajkus
14 stycznia 2017
0 Views

Podejmując decyzję o planowanej  sprzedaży bądź zakupie działki, domu czy mieszkania często zadajemy sobie pytanie w jakiej formie sporządzić umowę przedwstępną ? Czy w zwykłej formie pisemnej czy w formie aktu notarialnego, jakie to ma znaczenie?

Wszystko zależy od celu jaki chcemy osiągnąć.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie. Polskie prawo nie wymusza sporządzenia tej umowy w formie aktu notarialnego.

Istotne, iż umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej jest umową ważną pomimo, iż właściwa umowa kupna-sprzedaży nieruchomości dla swej ważności zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Wybór formy zawarcia umowy przedwstępnej przesądza jednak o możliwościach prawnych w dochodzeniu zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku uchylania się jednej ze stron od sfinalizowania właściwej transakcji sprzedaży/kupna nieruchomości.

Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej powoduje słabszy skutek tzn, że stronie zainteresowanej zawarciem umowy sprzedaży przysługuje tylko roszczenie o zapłatę odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interesu umowy, czyli  – w zakresie naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W konsekwencji można odzyskać tylko zwrot kosztów, które w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej strona poniosła, np. koszty korespondencji, telefonów, dojazdów, odpisu z księgi wieczystej, pomocy prawnika, itp.

 

Możliwe jest też pełne odszkodowanie  – jeśli w umowie przedwstępnej na wypadek nie wywiązania się którejś ze stron z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej odmiennie określimy zakres odszkodowania z ujemnego interesu umowy na dodatni, tzn. zastrzeżemy pełne odszkodowanie czy też wzmocnimy umowę zadatkiem lub karą umowną.

W przypadku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej zadatku zgodnie z art.390 §1 kodeksu cywilnego zadatek dany przy zawarciu umowy w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek ma również tę zaletę, że nie trzeba wykazywać poniesionej szkody. Z drugiej jednak strony uniemożliwia dochodzenie od nierzetelnego kontrahenta czegokolwiek ponad wysokość zatrzymanego zadatku, względnie jego podwójnej wysokości.

Jeśli w umowie przedwstępnej na wypadek niewykonania umowy przedwstępnej a tym samym nie zawarcia umowy definitywnej zastrzeżemy karę umowną (np. w określonej kwocie lub procencie od wartości nieruchomości), to zgodnie z art. 484 kodeksu cywilnego kara przysługuje wierzycielowi w określonej wysokości bez względu zarówno na wysokość szkody, jak i fakt jej istnienia (nie trzeba wykazywać poniesionej szkody).

 

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży/zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego jest droższe bo trzeba już na wstępie ponieść koszty sporządzenia aktu notarialnego ale jest zalecane dla osób, które są w pełni zdecydowane, by kupić lub sprzedać nieruchomość. Umowa przedwstępna w formie aktu nieruchomości przynosi wiele korzyści stronie, której bardziej zależy na podpisaniu umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego gwarantuje silniejszy skutek umowy przedwstępnej, zapewnia możliwość dochodzenia swoich praw wynikających z umowy przed sądem.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej lub alternatywnie można żądać naprawienia szkody przez stronę, która uchyla się od zawarcia umowy.

Dodatkowo, w przypadku, gdy ujawnimy nasze prawo o przeniesienie własności kupowanej nieruchomości w księdze wieczystej, będziemy mieli prawo domagać się zawarcia umowy kupna nieruchomości od każdego z jej właścicieli. 

Na podstawie art. 390 § 2 k.c. w związku z art. 64 kodeksu cywilnego można domagać się wydania przez sąd prawomocnego orzeczenia, które jest podstawą do przeniesienia własności danej nieruchomości. (Prawomocny wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej zastępuje to oświadczenie, a jeżeli orzeczenie to jest w pełni zgodne z żądaniem pozwu, zastępuje umowę i powoduje przejście własności nieruchomościwyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., sygn. akt II CKN 930/2000)

Ważne, iż umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego równocześnie trwale wiąże obydwie strony, które nie mogą rozwiązać jej bez poniesienia konsekwencji. Umowa w formie aktu notarialnego chroni bowiem nie tylko kupujących ale i sprzedających. Jeśli np. bank nie da nam kredytu lub będziemy chcieli kupić inną, bardziej interesującą nas nieruchomość konsekwencje mogą być dla nas dotkliwe. Sprzedający może pójść do sądu i wyegzekwować zapisy umowy przedwstępnej. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, sprzedający może wystąpić do komornika, który będzie egzekwował należność.

Należy więc rozważyć czy jej zawarcie w formie aktu jest rzeczywiście niezbędne.

Autorem wpisu jest mec. Jolanta Budziaszek – partner w Kancelarii Radców Prawnych Budziaszek, Skorupa Spółka partnerska  mieszcząca się przy ul. Żwirki i Wigury 7, 43-190 Mikołów

Komentarze

Beata Fajkus

Powiązane artykuły

25.04.2017

Opłata planistyczna – co to takiego ?

Zdarza się, iż właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości  zbywa nieruchomość i zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty...
CZYTAJ WIĘCEJ
14.02.2017

Sprzedaż odziedziczonego domu

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Zdarza się, iż niespodziewanie – wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, k...
CZYTAJ WIĘCEJ
28.01.2017

Brak dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącyc...
CZYTAJ WIĘCEJ