Opłata planistyczna – co to takiego ?

Opublikowany przez: Beata Fajkus
25 kwietnia 2017
0 Views

Zdarza się, iż właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości  zbywa nieruchomość i zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty planistycznej (potocznie zwanej rentą planistyczną).

Dzieje się tak wtedy, gdy na skutek uchwalenia przez radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,  wzrasta wartość nieruchomości, a w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość zostaje zbyta.

Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy na podstawie poprzednio obowiązującego miejscowego planu przestrzennego działka, która miała przeznaczenie rolnicze, w wyniku uchwalenia planu  znalazła się na terenie przeznaczonym pod tereny zabudowy mieszkaniowej z towarzyszącymi usługami.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm., zwaną dalej u.p.z.p. ), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest  dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata ta jest jednorazową daniną publiczną, celem jej pobierania jest zrekompensowanie gminom wydatków poniesionych przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Opłata planistyczna ustalana jest w drodze decyzji administracyjnej i dotyczy zarówno prawa własności jak i użytkowania wieczystego gruntu. Postępowanie może być wszczęte z urzędu jak i na wniosek.

Wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 149 i nast. dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości. Gmina nie może zrezygnować z pobrania opłaty, jeśli zaistniały okoliczności do jej nałożenia albo nakładać  w stosunku niższym aniżeli wynika to z zapisów planu.

Warunkiem nałożenia opłaty planistycznej jest obiektywny wzrost wartości nieruchomości. Musi on nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wysokość opłaty zależy od ustalonej w planie zagospodarowania stawki procentowej oraz od wartości nieruchomości przed i po uchwalaniu planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawą ustalenia wysokości opłaty jest wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Podstawowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie a nie związanymi z innymi parametrami (jak np. wzrost wartości w czasie czy wzrost spowodowany wyrównaniem terenu, doprowadzeniem wody, nakładami inwestycyjnymi itp.).

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Na potrzeby opłaty z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. powinny być przyjęte do porównania transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu (bądź faktycznego wykorzystywania) i transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. ( Wyrok  Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 16 listopada 2016 r. II SA/Go 669/16 ).

Właściciel nieruchomości jak również użytkownik wieczysty, która w wyniku uchwalenia planu miejscowego zmieniła przeznaczenie może żądać wydania decyzji o wysokości opłaty planistycznej jeszcze przed planowanym zbyciem nieruchomości (art. 37. ust.7 u.p.z.p). Gmina ma obowiązek mu tę wartość ustalić. Wykonalność decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej jest jednak uzależniona od zawarcia umowy sprzedaży. 

Z możliwości tej warto skorzystać. Dzięki niej właściciel nieruchomości/użytkownik wieczysty nieruchomości ma okazję zorientować się jeszcze przed zbyciem nieruchomości w przedmiocie wysokości opłaty planistycznej.  Ustalenie wielkości o jaką wzrosła wartość nieruchomości  będzie miała znaczenie przy kalkulowaniu ceny sprzedaży nieruchomości.

Ponadto właściciel nieruchomości/użytkownik wieczysty będzie mógł się zapoznać z wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego wyceną, na podstawie której określona została różnica wartości nieruchomości. Właściciel nieruchomości/ użytkownik wieczysty będzie więc mógł poznać faktyczny wzrost wartości nieruchomości przed jej zbyciem .

Przy okazji warto nadmienić, iż opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości organ będzie pobierał w przypadku uchwalenia planu miejscowego jak również w przypadku, gdy gmina nie posiada planu miejscowego (gdy stary plan miejscowy utracił moc, tj. w przypadku wystąpienia luki planistycznej)  ale wzrost nieruchomości nastąpił w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Stanowisko to zostało zaprezentowane w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 14 maja 2015 r. o sygn.akt II SA/Go 151/15 „Wolą ustawodawcy jest, aby opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobierano zarówno wtedy, gdy jest to spowodowane uchwaleniem planu, jak i wtedy, gdy wzrost taki następuje w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Istotą opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zatem konieczność każdorazowego odprowadzenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości części zysku, jaki uzyskał z jej sprzedaży dzięki jej administracyjnemu przeznaczeniu (w planie, decyzji) na cele bardziej korzystne rynkowo”.

Decyzja ustalająca rentę planistyczną może być zaskarżana do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego.

Dochodzenie opłaty planistycznej jest czasowo ograniczone. Wskazany pięcioletni termin jest terminem zawitym, co oznacza, że jego upływ pozbawia właściwy organ możliwości ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Autorem wpisu jest mec. Jolanta Budziaszek – partner w Kancelarii Radców Prawnych Budziaszek, Skorupa Spółka partnerska  mieszcząca się przy ul. Żwirki i Wigury 7, 43-190 Mikołów

Komentarze

Beata Fajkus

Powiązane artykuły

14.02.2017

Sprzedaż odziedziczonego domu

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Zdarza się, iż niespodziewanie – wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, k...
CZYTAJ WIĘCEJ
28.01.2017

Brak dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącyc...
CZYTAJ WIĘCEJ
21.01.2017

Czy można wynająć mieszkanie niepełnoletniego dziecka ?

  Skąd bierze się majątek dziecka? Majątkiem małoletniego (dziecko do 18 roku życia) mogą być zarówno rzeczy ruchome (przedmioty np. samochód, ko...
CZYTAJ WIĘCEJ