Nakłady na przedmiot najmu, dokonywane przez Najemcę

Opublikowany przez: Katarzyna Siwiec
16 grudnia 2016
0 Views

Najemca może poczynić na przedmiot najmu trzy rodzaje nakładów :

  • konieczne  – takie których istotą jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku,
  • użyteczne  – mające na celu ulepszenie rzeczy
  • zbytkowne –  odpowiadające stricte jego upodobaniu.

Odnośnie nakładów koniecznych ustawodawca zawarł w Kodeksie cywilnym bezpośrednie regulacje. Należy tu przywołać np. treść art. 663 kodeksu cywilnego który stanowi, iż jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Nakładów użytecznych dotyczy natomiast art. 676 k.c., który mówi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Na podstawie analizy przytoczonych przepisów można sformułować generalny wniosek, że nakłady konieczne obciążają wynajmującego, a nakłady ulepszające i zbytkowne obciążają najemcę. Prawidłowość tę można oczywiście zmienić w drodze odmiennych ustaleń stron stosunku najmu.
Nie ma bowiem żadnych przeszkód aby np. strony postanowiły w umowie, że obowiązek poniesienia nakładów koniecznych na przedmiot najmu obciąża najemcę, a nie wynajmującego.

Pojawia się zatem kolejne pytanie  – jak rozliczyć wszystkie te nakłady ? zwłaszcza konieczne, po zakończeniu stosunku najmu. Wskazać trzeba, że strony mają możliwość uregulowania tej kwestii dowolnie w treści zawartej umowy. Z całą pewnością  nakłady koniecznie, użyteczne, jak i zbytkowne mogą, na mocy postanowień umowy, stać się po ustaniu stosunku najmu własnością wynajmującego.
Dobrym posunięciem zawsze jest wprowadzenie precyzyjnych regulacji w tym zakresie do treści kontraktu.

Ważne ! Stosownie do treści art. 677 k.c. roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy
o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Cytowany przepis  dotyczy wszelkich rodzajów nakładów tak koniecznych, jak i użytecznych. Różny jest natomiast moment wymagalności roszczeń o zwrot samych nakładów koniecznych
i użytecznych. Roszczenia o zwrot nakładów koniecznych mogą powstać i stać się wymagalne jeszcze w czasie trwania stosunku najmu, zaś o zwrot nakładów ulepszających, przy braku innych ustaleń umownych, stają się wymagalne dopiero z chwilą zakończenia stosunku najmu i nie mogą one być wcześniej dochodzone przez najemcę. Przeciwnie, roszczenia najemcy z tytułu dokonanych na przedmiot najmu nakładów koniecznych mogą być dochodzone jeszcze przed zwrotem rzeczy wynajmującemu.

 

Autorem tekstu jest : Katarzyna Siwiec – radca prawny, prowadzący własną kancelarię, zajmujący się m.in. najmem nieruchomości komercyjnych. www.prawny.org.pl

Katarzyna Siwiec - Radca Prawny

Komentarze

Katarzyna Siwiec

Katarzyna Siwiec

Powiązane artykuły

25.04.2017

Opłata planistyczna – co to takiego ?

Zdarza się, iż właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości  zbywa nieruchomość i zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty...
CZYTAJ WIĘCEJ
14.02.2017

Sprzedaż odziedziczonego domu

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Zdarza się, iż niespodziewanie – wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, k...
CZYTAJ WIĘCEJ
28.01.2017

Brak dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącyc...
CZYTAJ WIĘCEJ