Małe i duże … wspólnoty mieszkaniowe

Opublikowany przez: Beata Fajkus
6 stycznia 2017
0 Views

Małe i duże wspólnoty mieszkaniowe – temat bardzo ważny, większość z nas z jego konsekwencjami spotyka się praktycznie codziennie, choć może nie do końca zdajemy sobie z tego sprawę. Przy sprzedaży nieruchomości kwestia uregulowania stosunków pomiędzy właścicielami szczególnie przy małych wspólnotach jest kluczowa. Jest również jednym z kluczowych czynników wpływających na cenę nieruchomości.

Choć formalnie ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali nie wprowadza pojęcia małej i dużej wspólnoty mieszkaniowej rozróżnienie takie funkcjonuje w praktyce.

Przyjęło się, iż mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem.

A contrario, jeżeli lokali tych jest minimum 8 wspólnota taka nazywana jest dużą wspólnotą mieszkaniową.

Podstawowa różnica pomiędzy tymi wspólnotami została wyartykułowana przez ustawodawcę w zasadzie w art. 19 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych zarząd nieruchomością odbywa się zatem z uwzględnieniem przytoczonych przepisów ustaw o współwłasności. Mowa jest tu jednakże o stosowaniu przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego odpowiednio co oznacza, że niektóre przepisy kodeksu stosuje się wprost, inne z modyfikacjami wynikającymi z charakteru współwłasności przymusowej, niektórych zaś nie stosuje się w ogóle. Zastosowanie wprost mieć będą art. 199 – 209 Kodeksu cywilnego oraz art. 611 – 616 Kodeksu postępowania cywilnego, zaś w ogóle nie będzie stosowany art. 210 Kodeksu cywilnego przewidujący możliwość zniesienia współwłasności.

Co do zasady w małej wspólnocie mieszkaniowej do podjęcia decyzji nie przekraczającej zwykłego zarządu nieruchomością wystarczy większość głosów współwłaścicieli, zaś w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest jednomyślność.

Należy jednak zaakcentować, że członkowie małej wspólnoty mają możliwość uregulowania zarządu w inny sposób na podstawie zawartej umowy. Czynność powierzenia zarządu nieruchomością wybranemu zarządcy jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lokali.

W małej wspólnocie mieszkaniowej może istnieć także zarząd sądowy. Stosowany wprost art. 203 Kodeku cywilnego wprowadza bowiem zasadę, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Z kolei w dużej wspólnocie mieszkaniowej zarząd nie może być wykonywany przez samych współwłaścicieli.

Przepis art. 20 ust 1 ustawy o własności lokali stanowi bowiem wyraźnie, iż właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Kolejną istotną różnicą pomiędzy małą a dużą wspólnotą mieszkaniową jest tryb zaskarżania uchwał podejmowanych przez wspólnotę.

UWAGA ! Jeżeli w małej wspólnocie właściciele lokali nie określą sposobu zarządu nieruchomością wspólną w sposób o jakim mowa w art. 18 ustawy o własności lokali i nie postanowią, że do zarządu nieruchomością mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, to nie mają możliwości zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu, z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Takie stanowisko wyraził np. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 07 października 2009 r. sygn., sygn.akt  III CZP 60/09 i Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 17 września 2014 r., sygn.akt I ACa 391/14.

W takiej sytuacji właściciele, na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym mogą żądać rozstrzygnięcia danej kwestii przez sąd.

W dużej wspólnocie mieszkaniowej z kolei kwestie zaskarżania podjętej uchwały reguluje wprost art. 25 ustawy o własności lokali, który stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Autorem tekstu jest : Katarzyna Siwiec – radca prawny, prowadzący własną kancelarię, zajmujący się m.in. najmem nieruchomości komercyjnych. www.prawny.org.pl

Katarzyna Siwiec - Radca Prawny

 

Komentarze

Beata Fajkus

Powiązane artykuły

25.04.2017

Opłata planistyczna – co to takiego ?

Zdarza się, iż właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości  zbywa nieruchomość i zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty...
CZYTAJ WIĘCEJ
14.02.2017

Sprzedaż odziedziczonego domu

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Zdarza się, iż niespodziewanie – wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, k...
CZYTAJ WIĘCEJ
28.01.2017

Brak dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącyc...
CZYTAJ WIĘCEJ