Jaki jest rynek nieruchomości? raport kwiecień 2013

Opublikowany przez: Mateusz Kozłowicz
15 maja 2013
Możliwość komentowania Jaki jest rynek nieruchomości? raport kwiecień 2013 została wyłączona
212 Views
Jaki jest rynek nieruchomości

Chociaż na początku kwietnia mróz jeszcze trzymał, to na rynku nieruchomości obserwowaliśmy już małą odwilż. Początek roku, zwłaszcza po wygaszeniu programu Rodzina na Swoim, był niepewny, ale powoli wszystko wraca do normy – kwiecień był tego najlepszym przykładem. Najbardziej cieszą się pewnie ci, którzy wynajmują mieszkania, ponieważ ceny wynajmu – nieznacznie, ale jednak – wzrosły.

W związku z pytaniami wielu klientów o to, jaki jest rynek?, postanowiliśmy co miesiąc przygotowywać teksty na ten temat. Będziemy w nich opowiadać o bieżącej sytuacji na rynku. Pomyśleliśmy przede wszystkim o osobach nie śledzących branży na co dzień, ale potrzebujących rzetelnych i przystępnie podanych informacji.

Zacznijmy jednak od początku. Aby odpowiedzieć na pytanie zawarte w tytule (“Jaki jest rynek?”), trzeba najpierw zapytać: kto pyta? Inne bowiem ma potrzeby ten, kto chce kupić, inne ten, kto chce sprzedać, a jeszcze inne ten, kto chce wynająć nieruchomość. Pytanie trzeba więc zadać jeszcze raz. W poprawnej formie powinno brzmieć: jaki jest rynek dla kupujących, wynajmujących i sprzedających?

I. Wynajmujący mają najlepiej

Wszystko wskazuje na to, że ceny wynajmu będę nieznacznie rosły. W pierwszych miesiącach roku widoczny był nieznaczny spadek cen, ale w kwietniu wszystko zaczęło powoli wracać do normy. To ucieszy z pewnością tych, którzy planują wynajmować mieszkanie i czerpać z tego zyski.

Ceny mieszkań na początku roku, po zakończeniu programu Rodzina na Swoim, zaczęły powoli spadać i w większości wypadków ich sprzedaż nie jest opłacalna. Dlatego właścicielom mieszkań najbardziej opłaca się właśnie wynajem lokalu.

Nie da się ukryć, że w czasie niepewnej sytuacji gospodarczej dochód osiągany z wynajmu może być dobrą alternatywą dla wielu innych inwestycji. Mieszkanie to dzisiaj jedna z najbezpieczniejszych form stałego zysku. Sam wynajem nie generuje też kosztów, wymaga jedynie odprowadzenia podatku i – najczęściej – opłacenia czynszu.

Jeżeli wynajmujący odpowiednio się zabezpieczy, to – gdyby zaszła taka konieczność – nie powinien mieć również problemów z pozbyciem się nieuczciwych najemców. Wszystkie te czynniki sprawiają, że wynajem mieszkania jest znakomitą inwestycją. Znakomitą też pod względem jej trwałości.

Obligacje mogą stracić na wartości, procent z lokaty może być niewielki, a mieszkanie zawsze ma dużą wartość. Na rynek mieszkaniowy, cykliczne wahania gospodarki nie maja takiego wpływu, jak np. na giełdę, dlatego jest on doskonałą lokatą kapitału.

Jakie mieszkanie wynajmować?

Często zdarza się tak, że mieszkanie, które mamy zostało na nas przez kogoś przepisane. Nie mamy więc wpływu na to, ile ma pokoi oraz czy toaleta i łazienka są osobno. Sami wybralibyśmy coś zgodnie z naszymi potrzebami – to oczywiste. Nie ma jednak powodu, aby narzekać, bo na każde mieszkanie znajdzie się chętny.

Największym zainteresowaniem wśród najemców w kwietniu cieszą się lokale dwupokojowe. Ich ceny w dużych miastach utrzymują się na podobnym poziomie od kilku miesięcy. W niektórych aglomeracjach, jak Wrocław czy Kraków, wzrosły o kilka procent w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Kwota jaką zyskamy z najmu takiego lokalu zależy jednak w dużej mierze od jego charakteru i lokalizacji.

Najlepiej wynajmują się mieszkania w centrum lub w okolicach centrów dużych miast. Na wynajmie takiego lokalu można obecnie zarobić od 1500 zł w Łodzi, czy Szczecinie, aż do 2000 zł w Warszawie.

W nieco gorszej sytuacji są właściciele kawalerek, gdyż od dłuższego już czasu ceny wynajmu mieszkań o małym metrażu nie idą do góry. Kwiecień nie różnił się pod tym względem od innych miesięcy. A wynika to z tego, że wielu wynajmujących woli dopłacić trochę do mieszkania z dwoma, nawet niewielkimi pokojami, niż płacić za wynajem niewiele tańszej kawalerki.

Z kolei w dobrej sytuacji są właściciele mieszkań trzypokojowych i większych. Ceny ich wynajmu od dłuższego już czasu rosną. A mieszkania tego typu zaczynają się cieszyć sporym zainteresowaniem.

II. Sprzedający zawsze znajdzie kupca

…jak obniży cenę. Ale nie może jej obniżać w nieskończoność. Fachowcy badający rynek, zwracają uwagę, że ceny, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórny, osiągnęły już swoje minimum. Teraz będę prawdopodobnie rosły. Nie będzie to jednak gwałtowny wzrost, lecz powolne pięcie się w górę, które może potrwać kilka miesięcy.

Zawirowania na początku roku, z jakimi mieliśmy do czynienia spowodowane były zakończeniem programu Rodzina na Swoim. Program ten sztucznie stymulował rynek, który musi się teraz otrząsnąć i dojść do siebie.

Ceny ofertowe mieszkań (czyli te, za które sprzedawca chciałby sprzedać mieszkanie) spadły niemal we wszystkich dużych miastach w Polsce. Spadek, gdy porównać go do analogicznego okresu sprzed roku, wynosi nawet kilkaset złotych (400-700) na metrze kwadratowym.

Sytuacja na rynku wskazuje, że ceny nie będą już spadały. Obecnie jest bardzo dużo mieszkań, a ich liczba znacznie przekracza roczne zapotrzebowanie. Dlatego też sprzedawcy (zwłaszcza deweloperzy) starają się zachęcić kupujących na różne sposoby oferując naprawdę wyszukane promocje (np. wycieczki, upusty, czy miejsca postojowe w garażu).

A może jednak sprzedać?

Sprzedaż mieszkania może być więc dobrym pomysłem dla kogoś, komu zależy na czasie. W związku bowiem z działaniami Rady Polityki Pieniężnej i Komisji Nadzoru Finansowego, kredyty hipoteczne są teraz lepiej dostępne niż jeszcze kilka miesięcy temu. Dlatego potencjalny klient może być zainteresowany sfinalizowaniem transakcji, zanim ceny wzrosną, a wzrosną na pewno, szczególnie na rynku pierwotnym. Powodem jest szykowany przez rząd program dopłat do mieszkań Mieszkanie dla Młodych, który wystartuje wraz z początkiem przyszłego roku.

Dlatego sprzedaż mieszkania wydaje się teraz dobrym momentem. Wraz ze startem programu wielu klientów będzie raczej zainteresowanych ofertami deweloperów, czego powodem jest fakt wspomagania przez niego tylko tych osób, które kupują mieszkania na rynku pierwotnym.

III. Kupujący wciąż czekają

I nadal będę czekali, bo wychodzą z założenia, że na zakup mieszkania zawsze jest czas. Zapominają jednak, że dobrze by było szybko się zdecydować, ponieważ ceny osiągnęły już swoje minimum i mogą już tylko rosnąć. Do tego dochodzi jeszcze fakt, że mamy teraz dobry czas na zaciągnięcie kredytu, wydaje się nawet, że taka sytuacja szybko się nie powtórzy.

Wiele banków wymaga dziś wkładu własnego i nie finansuje nieruchomości w stu procentach. Ale jest również druga strona medalu. Kredyty hipoteczne są bardzo tanie i łatwo dostępne, dlatego każdy, kto ma trochę oszczędności i chciałby kupić mieszkanie powinien się poważnie zastanowić.

Kupno, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, wydaje się więc dobrym rozwiązaniem. W pierwszym wypadku kupiec, jeżeli znajdzie sprzedawcę, któremu zależy na czasie, może znaleźć ofertę w bardzo dobrej cenie. W wypadku natomiast rynku pierwotnego jest trochę łatwiej, bo deweloperzy chcą sprzedać to, co wybudowali, a trzeba przyznać, że jest tego naprawdę dużo.

O sytuacji na rynku pierwotnym najlepiej świadczą dane opublikowane przez GUS. Wynika z nich, że w pierwszych miesiącach 2013 r. zmniejszyła się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wydano także znacznie mniej pozwoleń na budowę nowych lokali. Wszystkie podano w zestawieniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Kwiecień pod tym względem nie różni się od poprzednich miesięcy tego roku.

Tendencja ta z pewnością utrzyma się jeszcze przez kilka miesięcy. Deweloperzy są tego świadomi, dlatego kuszą różnego rodzaju promocjami, które mają zachęcić do zakupu mieszkania. Warto poważnie je rozważyć, nie czekając na ruchy rządu (Mieszkanie dla Młodych), deweloperów (promocje) czy instytucji finansowych, ponieważ nigdy nie wiadomo do czego doprowadzą i jaki będzie krajobraz rynku za trzy, cztery miesiące.

Avatar

Mateusz Kozłowicz

Rynkiem nieruchomości zajmuję się od 2010 roku. W tym samym czasie zacząłem też pracę w mediach internetowych, z którymi jestem stale związany. Interesuję się prawem nieruchomości, wpływem czynników makroekonomicznych na rynek nieruchomości i marketingiem internetowym.

Powiązane artykuły

15.03.2015

Jaki jest rynek nieruchomości? raport luty 2015

rynek nieruchomości
Luty na rynku nieruchomości upłynął pod znakiem kredytów zaciągniętych we franku szwajcarskim i sposobu rozwiązania kłopotów finansowych, w jakich zna...
CZYTAJ WIĘCEJ
16.02.2015

Jaki jest rynek nieruchomości? raport styczeń 2015

rynek nieruchomości
Koniec stycznia nowego roku przynosi kilka kosmetycznych zmian dotyczących inicjatyw pojawiających się na rynku nieruchomości w zeszłym roku lub latac...
CZYTAJ WIĘCEJ
20.01.2015

Jaki jest rynek nieruchomości? raport grudzień 2014

rynek nieruchomości
Za nami ostatni miesiąc 2014 roku, który nie przyniósł szczególnych zmian na rynku nieruchomości. Był to również miesiąc z wielu powodów znacznie krót...
CZYTAJ WIĘCEJ