Inwestowanie w nieruchomości. Jak liczyć stopę zwrotu i zyski?

Opublikowany przez: Mateusz Kozłowicz
30 października 2014
178 Views
Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości kusi wszystkich, którzy mają choćby niewielki kapitał początkowy i chcą go dobrze zainwestować, aby w przyszłości osiągać pasywny dochód.

Nie każdy jednak, kto zabiera się za inwestowanie, potrafi profesjonalnie podejść do tematu i przeliczyć czy będzie mu się to opłacało. A szkoda, bo dzięki temu wiele osób uniknęłoby niechcianych problemów z brakiem gotówki lub zyskami niesatysfakcjonującymi w porównaniu z włożonym kapitałem.

Jak się przygotować?

Przez przystąpieniem do obliczeń należy zebrać wszystkie niezbędne dane, a więc określić, co następuje:

  • ile masz wkładu własnego, który od początku 2014 roku jest obowiązkowy;
  • jaki jest całkowity koszt inwestycji, czyli mieszkania, w które inwestujesz;
  • ile pieniędzy musisz pożyczyć z banku, czyli jak wysoki wziąć kredyt, aby je kupić;
  • jakie zyski będziesz miał z zainwestowanych pieniędzy, czyli ile zarobisz na wynajmie.

Dobrze jest spisać wszystkie koszty na kartce, pamiętaj jednak, aby najpierw załatwić formalności w banku i dowiedzieć się ile możesz pożyczyć. Do obliczeń przyjmijmy poniższe dane, w których zakładamy, że inwestor ma 10% wkładu własnego:

  • wkład własny: 30 tys. zł
  • cena mieszkania: 300 tys. zł
  • wysokość kredytu hipotecznego: 270 tys. zł
  • zysk z wynajmu dwóch pokoi czterem osobom: 4 x 500 zł = 2 tys. zł

Niezbędne pojęcia dla początkujących

ROE (ang. Return on Equity) – oznacza rentowność kapitału własnego. Im wyższa wartość wskaźnika, tym lepsza inwestycja.

ROI (ang. Return On Investment) – oznacza całkowity zwrot z inwestycji i jest wyrażony w procentach. Im wyższa liczba, tym większy zwrot.

Liczymy ROE

Aby obliczyć wskaźnik ROE trzeba pomnożyć zakładany, miesięczny zysk z wynajmu (2 tys. zł) przez 12 miesięcy, a potem podzielić go przez wysokość wkładu własnego (30 tys. zł). Otrzymaną sumę (0,8) mnożysz teraz przez 100%. Otrzymany wynik stanowi współczynnik ROE, który wynosi 80%.

Mając już obliczony wskaźnik ROE dobrze jest policzyć czas zwrotu inwestycji. W tym celu musisz wkład własny (30 tys. zł) podzielić przez sumę, którą otrzymasz z mnożenia zysku (2 tys, zł) przez 12 miesięcy. W naszym przykładzie wygląda to następująco: 30 000 / 24 000 = 1,25. Otrzymany wynik to czas zwrotu zainwestowanego kapitału – 1, 25 roku. Oznacza to, że wkład własny, przy realizacji założeń, zwraca się po ponad roku.

Oczywiście inwestorowi pozostaje do spłaty jeszcze kredyt w związku z tym, powyższym wskaźnikiem nie należy się bezwzględnie kierować, lecz przeliczyć, jak to wszystko się ma do rat kredytu i konieczności jego spłaty

Liczymy ROI

Teraz musisz obliczyć całkowity zwrot z inwestycji, który wyrażony będzie w procentach. Aby to zrobić trzeba przewidywany zysk (2 tys. zł) pomnożyć przez 12 miesięcy. A następnie podzielić tę kwotę (24 tys. zł) przez koszt całkowity, czyli 300 tys. zł. Otrzymujemy wartość 0,08 i w następnej kolejności mnożymy ją przez 100. Nasz ROI wynosi 8%.

Czy to dużo?

Na pierwszy rzut oka może Ci się wydawać że zysk roczny na poziomie 8% nie jest dobrym wynikiem, ale gdy uświadomisz sobie, że dzisiaj (w listopadzie roku 2014) rentowność lokat, wynosi około 3-4% w skali roku, to nieruchomości wydają się jednym z lepszych rozwiązań jeżeli chodzi o lokowanie pieniędzy. Mają oczywiście swoje plusy i minusy, jak wszystkie inne rodzaje inwestycji, ale oferują też w miarę stabilny i “bezstresowy” zysk.

Nie zapomnij!

Wszystko wygląda oczywiście ładnie na papierze, ale do całkowitych kosztów należy jeszcze dodać:

  • koszty podatkowe, jak cena ewentualnych remontów;
  • koszty wynagrodzenia dla agenta nieruchomości, jeżeli korzystałeś z jego usług.

Czy inwestując w nieruchomości liczycie najpierw, jakie możecie osiągnąć zyski?

Komentarze

Mateusz Kozłowicz

Rynkiem nieruchomości zajmuję się od 2010 roku. W tym samym czasie zacząłem też pracę w mediach internetowych, z którymi jestem stale związany. Interesuję się prawem nieruchomości, wpływem czynników makroekonomicznych na rynek nieruchomości i marketingiem internetowym.

Powiązane artykuły

25.04.2017

Opłata planistyczna – co to takiego ?

Zdarza się, iż właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości  zbywa nieruchomość i zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty...
CZYTAJ WIĘCEJ
14.02.2017

Sprzedaż odziedziczonego domu

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Zdarza się, iż niespodziewanie – wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, k...
CZYTAJ WIĘCEJ
28.01.2017

Brak dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącyc...
CZYTAJ WIĘCEJ