Często w ogłoszeniach o sprzedaży działek znajdujemy informację “działka budowlana” ale czy rzeczywiście na każdej “działce budowlanej” można zbudować każdy dom ?

Przepis art. 2 pkt.12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zm.),  mówi iż  przez działkę  budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Informację o tym, czy w myśl przepisów działka jest działką budowlaną uzyskamy zapoznając się z planem zagospodarowania przestrzennego gminy, w którym ustala się przeznaczenie danego terenu oraz sposoby jego zagospodarowania i warunki zabudowy.
Każdy ma prawo do zapoznania się z planem zagospodarowania przestrzennego w celu sprawdzenia jakie możliwe ograniczenia przewiduje rada gminy co do konkretnej działki. 

Warunki Zabudowy

Jeżeli gmina na terenie, której znajduje się interesująca nas działka, na której chcielibyśmy wybudować dom czy inny obiekt budowlany nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to  mimo, iż nie jesteśmy jeszcze właścicielem działki mamy prawo wystąpić do właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O pozostałe dokumenty związane z realizacją inwestycji na tej działce może występować jedynie osoba mająca prawo do nieruchomości.

Wniosek taki musi określać:

• granice działki;
• planowany sposób zagospodarowania działki z charakterystyką zabudowy i   zagospodarowania otoczenia domu;
• parametry techniczne inwestycji;
• zapotrzebowanie na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wyda decyzję o warunkach zabudowy jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1)  co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2)   teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (musi to potwierdzić zakład zarządzający siecią);

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu.

Jeśli uzyskamy pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, to dowiemy się między innymi, jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego na danym terenie, czyli jaki typ zabudowy jest tu możliwy i jakie może być jego przeznaczenie, jaką wysokość może mieć budynek, jaki jest maksymalny lub minimalny kąt nachylenia połaci dachowej oraz ile procent działki może zająć powierzchnia zabudowy. Ponadto zostanie wskazany sposób zaopatrywania budynku w wodę i energię oraz odprowadzenie ścieków.

Istotne jest, iż ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy są wiążące dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę czy badaniu zgłoszenia z projektem budowlanym. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy nie może być kwestionowany i nie może posłużyć za podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę .

Od wydanej decyzji o warunkach zabudowy można się odwołać (za pośrednictwem organu, który ją wydał) do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od jej otrzymania.
Decyzję Kolegium można zaskarżyć przed wojewódzkim sądem administracyjnym w ciągu 30 dni od jej otrzymania.