Brak dostępu do drogi publicznej

Opublikowany przez: Beata Fajkus
28 stycznia 2017
0 Views

Służebność drogi koniecznej

Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (§ 1).

Ustanawianie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej dbając o to, aby odbyło się to z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić ( § 2) oraz uwzględniać interes społeczno–gospodarczy ( § 3).

Podstawową przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest :

  • brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Za drogę publiczną uważać przy tym należy drogę zaliczoną na podstawie ustawy z 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych (drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne).

 

Brak dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych. Za taki szlak nie może być uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo.

 

  • ustanowienia służebności drogi koniecznej, może nastąpić także wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu”. W tym zaś ujęciu „odpowiedni” to „odpowiadający przeznaczeniu”, „spełniający wymagane warunki. O tym  czy istniejący dostęp jest odpowiedni decydują każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy. Chodzi o to aby  połączenie z drogą publiczną zapewniało wszelką niezbędną – ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia łączność z tą drogą, umożliwiając normalne korzystanie z nieruchomości. Nieodpowiedni dostęp to przykładowo dostęp  znacznie utrudniony , dostęp niebezpieczny czy też dostęp z którego skorzystanie z niego wymaga dużych nakładów czasowych. 

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2011 r. w sprawie o sygn.akt. I CSK 657/10 odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi; możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku. Instytucja ustanowienia służebności drogi koniecznej nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej.

 

Ustanowienie służebności drogi koniecznej łączy się z wynagrodzeniem. Przepisy nie konkretyzują metody ustalenia wysokości wynagrodzenia, przy czym wynagrodzenie musi być równoważne względem wartości ustanowionej służebności.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 8.01.2010 r. w sprawie IV CSK 264/09 sam koszt ustanowienia drogi koniecznej nie jest decydującym elementem , chociaż należy brać go również pod uwagę.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej  bez względu na poniesioną szkodę na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie drogi w zakresie w jakim uprawniony ze służebności bezpośrednio nie ponosi.
Wynagrodzenie może obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł wskutek ustanowienia służebności drogi koniecznej, jednakże w takim wypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł.

Jako kryteria pomocnicze przy ustalaniu wynagrodzenia możemy zastosować: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej, którego źródłem jest uzyskanie przez nią prawnie gwarantowanego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, a wreszcie straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod drogę pasa gruntu.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 371/11, przewidziane w art. 145 § 1 k.c. wynagrodzenie powinno być ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, przy czym istotne w zakresie formy wynagrodzenia, może okazać się przewidywanie, czy stan prawny ukształtowany ustanowieniem służebności ma trwały, czy też przejściowy charakter. Trzeba też mieć na względzie, że przy prognozowaniu odległej perspektywy czasowej funkcjonowania służebności drogowej suma wynagrodzenia za ustanowienie drogowej nie powinna przekraczać wartości nieruchomości obciążonej .

 

Służebność, jako ograniczone prawo rzeczowe, może powstać w drodze umowy.  (oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej, który to prawo ustanawia powinno być złożone w formie aktu notarialnego), może powstać w wyniku orzeczenia sądu albo na podstawie decyzji administracyjnej. Powstanie służebności z mocy decyzji administracyjnej może mieć miejsce tylko wtedy, gdy przepis prawa tak stanowi.

W przypadku ustanowienia służebności w trybie umowy, strony dowolnie ustalają wysokość wynagrodzenia – warunkiem jest obustronna akceptacja kwoty wynagrodzenia, natomiast w trybie postępowania sądowego – wynagrodzenie wskazuje sąd w sentencji postanowienia. W obydwu sytuacjach właściciel nieruchomości obciążonej może zrzec się przysługującego mu wynagrodzenia. Należy także zaznaczyć, że określając wysokość wynagrodzenia, strony mogą przyjąć wariant świadczenia jednorazowego albo okresowego, tj. spełnianego częściami. Wynagrodzenie może mieć postać świadczenia pieniężnego albo spełnianego w naturze.

W związku ze sporami dot. ustanowienia służebności drogi koniecznej najczęstszym sposobem jej ustanawiania jest orzeczenie sądu zapadłe w postępowaniu nieprocesowym. Z wnioskiem może wystąpić nie tylko właściciel  nieruchomości władnącej ale również użytkownik wieczysty  takiej nieruchomości , jej posiadacz samoistny, współwłaściciel nieruchomości. Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy złożyć do właściwego miejscowo sądu położenia nieruchomości. Opłata stała od wniosku wynosi 200 zł.

We wniosku trzeba wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które ma przebiegać droga konieczna, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.  Do wniosku dotyczących nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej lub dla których prowadzony jest zbiór dokumentów, należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów (art. 607 kpc).

Ponadto do wniosku można dołączyć sporządzony przez geodetę projekt drogi koniecznej przebiegającej przez nieruchomości przede wszystkim wykorzystujący istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej.

W razie braku takiego projektu albo w sytuacji sporu co do przebiegu drogi koniecznej sąd przeprowadzi dowód z opinii biegłego geodety. W razie kwestionowania wysokości wynagrodzenia za ustanowienia służebności drogi koniecznej można domagać się przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości.

Autorem wpisu jest mec. Jolanta Budziaszek – partner w Kancelarii Radców Prawnych Budziaszek, Skorupa Spółka partnerska  mieszcząca się przy ul. Żwirki i Wigury 7, 43-190 Mikołów

Komentarze

Beata Fajkus

Powiązane artykuły

25.04.2017

Opłata planistyczna – co to takiego ?

Zdarza się, iż właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości  zbywa nieruchomość i zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty...
CZYTAJ WIĘCEJ
14.02.2017

Sprzedaż odziedziczonego domu

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Zdarza się, iż niespodziewanie – wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, k...
CZYTAJ WIĘCEJ
21.01.2017

Czy można wynająć mieszkanie niepełnoletniego dziecka ?

  Skąd bierze się majątek dziecka? Majątkiem małoletniego (dziecko do 18 roku życia) mogą być zarówno rzeczy ruchome (przedmioty np. samochód, ko...
CZYTAJ WIĘCEJ