Lokale użytkowe – czy w trakcie trwania umowy najmu czynsz można dowolnie podwyższyć ?

Opublikowany przez: Katarzyna Siwiec
5 grudnia 2016
0 Views

 

Wysokość czynszu najmu jest jednym z istotniejszych warunków umowy najmu, zwłaszcza wówczas gdy umowa ta jest zawierana na dłuższy okres czasu.


Co do zasady, w  odniesieniu do czynszów najmu, obowiązuje zasada nominalizmu wyrażona w art. 358
[1] kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu jeżeli przedmiotem zobowiązania od chwili jego powstania jest suma pieniężna, spełnienie świadczenia następuje przez zapłatę sumy nominalnej, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Niezależnie zatem od faktu, czy nastąpiło obniżenie, czy podwyższenie siły nabywczej pieniądza, skutkujące zmianą wartości ekonomicznej świadczenia, najemca jest zobowiązany do regulowania czynszu najmu w wysokości określonej w umowie.

Nie oznacza to jednak, że wysokości czynszu najmu nie można – w trakcie trwania umowy zmienić. Pomijając już powszechnie znane wszystkim klauzule waloryzacyjne, które pozwalają corocznie zwiększać wysokość czynszu np. o wskaźnik wzrostu  towarów i usług, do zmiany wysokości czynszu może dojść także:

– w wyniku sporządzenia aneksu do umowy,

– poprzez jednostronne wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu przez wynajmującego,

– zmianę wysokości czynszu na podstawie orzeczenia sądu dokonaną najczęściej na wniosek najemcy,

– odpowiednie obniżenie czynszu na czas trwania wad  lokalu, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku jeśli przedmiot najmu je posiada i najemca takie żądanie zgłosi.

Brak jest regulacji ustawowych dotyczących obniżki czynszu. Oznacza to, że zawsze gdy strony osiągną porozumienie mogą czynsz obniżyć. Decyzja taka może dotyczyć zarówno  wysokości czynszu najmu w całym czasie obowiązywania umowy najmu, jak i okresowo, jedynie na z góry oznaczony termin.

UWAGA ! W zakresie podwyżki czynszu zastosowanie znajduje norma art. 685 [1] kodeksu cywilnego. Zgodnie z przywołanym przepisem :

wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Podwyżka, wprowadzona na mocy tego przepisu jest zależna JEDYNIE od woli wynajmującego, który zmiany wysokości czynszu dokonuje w drodze składanego najemcy wypowiedzenia. Wynajmujący może zatem podwyższyć czynsz  – niezależnie od tego czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy też nieoznaczony.

Co więcej, podwyżka czynszu stanowi instytucję niezależną od wypowiedzenia samej umowy najmu, co oznacza, iż pomimo zmiany wysokości czynszu najem trwa dalej !

Nasuwa się zatem pytanie czy najemca może przeciwdziałać możliwości podwyższenia przez wynajmującego wysokości czynszu najmu ? Odpowiedź brzmi TAK ! Są przynajmniej dwa sposoby na zniweczenie tego uprawnienia Wynajmującego.

Dodatkowo wskazać należy, że w wyjątkowych sytuacjach możliwe jest podjęcie próby sądowej zmiany wysokości czynszu w oparciu o treść art. 357 ze znaczkiem 1 KC. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może – zgodnie z zasadami współżycia społecznego – oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Dlatego przed zawarciem umowy należy zwrócić szczególną uwagę na niuanse prawne związane z możliwością podwyższenia czynszu.

Autorem tekstu jest : Katarzyna Siwiec – radca prawny, prowadzący własną kancelarię, zajmujący się m.in. najmem nieruchomości komercyjnych. www.prawny.org.pl

Katarzyna Siwiec - Radca Prawny

 

Komentarze

Katarzyna Siwiec

Katarzyna Siwiec

Powiązane artykuły

25.04.2017

Opłata planistyczna – co to takiego ?

Zdarza się, iż właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości  zbywa nieruchomość i zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty...
CZYTAJ WIĘCEJ
14.02.2017

Sprzedaż odziedziczonego domu

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Zdarza się, iż niespodziewanie – wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, k...
CZYTAJ WIĘCEJ
28.01.2017

Brak dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącyc...
CZYTAJ WIĘCEJ